Разделы выписки ЕГРН: что и где искать
В обычной выписке нужно последовательно смотреть характеристики объекта, зарегистрированные права и ограничения. В первом блоке сверяют кадастровый номер, адрес, назначение, площадь и этаж. Во втором — правообладателей, доли и дату регистрации права. В третьем — ипотеку, арест, запрет регистрационных действий, аренду, сервитут и другие ограничения. Ошибка покупателя — читать только фамилию собственника и не смотреть остальные разделы.
Как читать данные о собственнике
Сверьте ФИО собственника из выписки с паспортом продавца и договором. Если собственников несколько, сделку должны подписывать все или их представители с полномочиями. Доля в праве важна: продавец не может продать всю квартиру, если ему принадлежит только часть. Если право возникло недавно по наследству, дарению, приватизации или решению суда, стоит запросить основания и проверить дополнительные риски.
Ограничения и обременения в разделе с правами
Ипотека, арест и запрет регистрационных действий не всегда запрещают сделку навсегда, но меняют порядок расчётов. При ипотеке нужно участие банка или погашение долга до регистрации перехода права. При аресте или запрете Росреестр может не зарегистрировать сделку. Если в выписке есть аренда, рента или сервитут, покупатель получает объект уже с этим ограничением.
Что сверить с договором и документами продавца
Проверьте, чтобы адрес, кадастровый номер, площадь, этаж и назначение объекта совпадали с договором, объявлением и документами продавца. Если в договоре указан один объект, а в выписке другой кадастровый номер или площадь существенно отличается, нужно остановить сделку и выяснить причину. Для новостроек и перепланировок особенно важно сверить фактическое состояние с официальными данными.
Красные флаги перед покупкой
Повод для дополнительной проверки: частая смена собственников, свежая регистрация права, продажа по доверенности, долевая собственность, несовершеннолетние в истории объекта, судебное основание права, аресты, запреты и цена заметно ниже рынка. Эти признаки не всегда означают мошенничество, но требуют документов, пояснений и проверки продавца по ФССП, банкротству и паспорту.
Как сохранить результат проверки
Сохраните выписку, дату запроса, отчёты по продавцу и переписку с объяснениями по спорным пунктам. Если сделка сорвётся или появится спор, важно показать, что вы действовали добросовестно и проверяли данные до оплаты. Перед финальным подписанием лучше обновить выписку: ограничения могут появиться уже после первого просмотра объекта.